來到柬埔寨金邊的第一周,我完成了1100萬的銷售額

2018-09-11 12:12:00 223

 這十幾年來,從地產品牌,到地產銷售,再到地產代理,基本上經歷了地產前端的大部分工作。目前我給自己的定位是房產買手。大家好,我是買手吳。

我的國外房產微信號:15087648053,柬埔寨電話+855189005188,歡迎交流。


走進金邊第一周

2018.8.27到達金邊,截止今天2018.9.3,剛好一周。這一周,幫各位朋友、客戶已經購買了16套金邊的房產,加上自己購買的1套,一共17套

由于精挑了非常具有性價比的產品,所以每套的總價不過65至75萬人民幣。總計成交額1100多萬

初來乍到,這個成績被開發商等同行們交口稱贊為表現驚艷。容許我帶點小驕傲。感謝各位投資人的信任與支持,同時也說明了大家對柬埔寨房地產市場的認可度非常高。

 初到異鄉忙碌而充實,也給了我很大的信心。

 

金邊是什么樣子

這是時隔3個月后第二次來到柬埔寨金邊。

3個月前第一次到柬埔寨考察,這個城市給我留下的印象是城區老舊、交通混亂、物價奇高,根本就不適宜居住的一個城市。可是為什么遍地豪車,有人能承受這么高的物價愿意留在這里發展呢?

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當時,帶著這些疑惑,回國后做了大量的調研工作與市場分析,從全球地產形勢和發展歷程上解讀后,最終堅定了我們對柬埔寨房產市場的信心。于是,我們將柬埔寨放到了接下來投資的重點國家

 這一周除了幫投資人選擇房產之外,其余的時間我都在穿街走巷,更深入的了解這座城市。

 先說說城市面貌。來過的人肯定有感受:城中心房屋老舊、電線雜亂、街道狹窄、交通混亂,說臟亂差都不為過,對比現在的國內大城市的面貌簡直就不忍直視。但是仔細回想,自己在國內呆過的城市二十年前的市中心仿佛就是這個樣子,只是經歷了時間我們淡忘了過去。

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上圖左邊是當地人的房子,中間和右邊是新建成的公寓

但如果在金邊的街道細心觀察,卻可以發現咖啡館、西餐廳、中餐廳、超市、各種有格調的店鋪比比皆是,而且生意都不錯。而新建的建筑基本上都是配備了SKY BAR、空中泳池、空中花園、空中健身房、空中會客廳、有的甚至配上了停機坪。一些在東南亞最前沿的設計理念在這邊都呈現了,這讓原有的破舊更加扎眼。然而回想經歷過的國內城市,我們曾經也是這個樣子。所以這就是一個城市快速發展中,新舊交替進程里不可避免的現象。

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再說說物價。柬埔寨自己沒有工業,家電、摩托車、汽車、副食品等很多東西都沒法自己生產,全都依賴進口,這也是為什么彩電能賣到3000美金、普通摩托車能賣到2000美金的價格;電費0.3美金,相當于2元一度電,這是因為目前柬埔寨用電還靠泰國輸送。

但是這一切隨著中國興建的水電站和各國的產業轉移,引進外資投資國產化后,這些價格都會逐步回歸正常。

 目前來柬埔寨投資的國家,中國是最大的國家,沒有之一。

國家隊先行,民營企業跟進。中國對柬埔寨的國家投資集中在道路、橋梁、水利水電、鐵路、機場、港口等基礎設施建設;民營企業跟進,在紡織、制造業、房地產業、農業和貿易方面。

除此之外還有日本、韓國、新加坡、馬來西亞、泰國、越南、歐美等多個國家在各個領域的投資。


3金邊的房產需求

有這么多方面需要建設發展就需要人,大量的人口涌入就需要大量的住宅來解決居住問題。柬埔寨人口1600萬,金邊人口為220萬人,這還是2015年的粗略統計數據,實際上會高很多,還不包括在金邊的30萬外國人。金邊的住宅擁有率為55.3%,有近100萬人沒有自己的房產,人均住宅面積只有8.5平米,有很多是3-4人合租一間房,住宅供應嚴重不足

這也就不難理解為什么金邊的房租如此之高,普遍的租金回報率在6%-10%,遠高于國內,甚至在全球都排得上名。

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研究報告顯示預計2030年金邊人口會增至400萬, 也就意味著未來12年的房產市場,還有近300萬的人口約100萬套的住宅需求。

除了本國人,金邊還有越來越多的外國人口,基本上以生意人和企業外派中高管居多。這類人群對于中高端公寓的需求量非常大,也是一個硬需求。

從人口增長、人口涌入、經濟增長(柬埔寨GDP增長率7%,金邊就更高)、需求比率、房價對比等各個角度去分析,得到的結論都是這個城市的房產市場將會有長遠的發展。

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所以,歡迎來金邊投資。當然,除了房產以外的其它領域也都是百業待興,大有機會!

金邊的城市擴張才剛剛開始,目前城市不大,所以大部分在售項目以后都處于二環內的位置。也就是說現在花一萬多到兩萬多人民幣單價買到的,都是首都二環內的房產,可以想像以后的增值空間有多大了。

作為一個職業買手,我的作用就是給您優中選優的建議。我們來重點看看這幾個區域:


劃重點一

地段之王:BKK使館區

首先來講一講金邊租金收益最高也最為穩定的區域:BKK片區。目前這里可以說是金邊的地段之王。

這里的中高端公寓滿租率普遍在80%以上至100%,熱門公寓想租到得排期三個月甚至以上,租金收益回報保持在7%-10%。在這里租一個一室的公寓,月租基本都得在1000美元以上。

是什么導致BKK片區驚人的出租回報率呢?

原因之一,是BKK片區分布著十幾個國家的大使館,而各國來柬埔寨投資的外商高管選擇圍繞著大使館周邊居住,本地富裕階層也與外商有比較多的互動,所以這個片區集中的人群最為高端,消費力也最強。因此該片區不管是醫療、教育、還是生活配套都是最為成熟、品質也比較高的。

另一個原因是柬埔寨的私有制土地政策,BKK這樣的老片區土地都歸屬私有,完全沒有空地。私有土地個人不出售就無法開發,基本上就是買到一小塊地蓋一棟公寓的速度,供應量遠遠不足。雖然這個片區新舊交差異非常明顯,但是大使館一般是不會搬遷的,圍繞著他們的外商和本地富人所行程的圈層也是無法替代的。


推薦BKK區的兩個項目:

BKK3片區推薦項目:GOLDEN ONE

 Golden One 項目定位中端,2300美金的套內均價,3.5米層高可以做閣樓,居住利用率較高。能在這個區域居住的人群人均月收入不少于1000美金,1000美金的月收入買2300美金套內價的房子(如果按國內的建面計算的話還得打個8折相當于1840美金),相較于國內5-6000人民幣收入要買3-4萬一平的房子還是容易的多,所以該項目本地客戶的銷售量很好。

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注:本地客戶銷量是海外投資選擇要考慮的一個重點,因為本地自住客戶多了,房子出租的競爭就小。而且本地客戶接受度高的項目,說明產品價位均比較適合。

Golden One詳細項目介紹點這里

 

BKK1片區推薦項目:Embassy Central

 Embassy Central項目定位為高端住宅,3800美金套內均價。相對于此區域其它樓盤4000美元的建筑面積均價而言,一點也不貴。戶型較大,最小的面積是套內61平做一室一廳,寬敞明亮、裝修標準也是區域標桿,追求居住舒適度。該開發商自己本身是建筑設計師,以自己的項目打造作品,一棟樓設計了四個空中花園,完全犧牲了利潤率,項目獲得柬埔寨建筑設計大獎

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這個項目也是得到非常多的本地客戶認可,并且已經是準現房,12月底就交房。等交房呈現后項目一定會獲得很好的口碑和品牌效應。個人非常喜歡這個項目。

Embassy Central詳細項目介紹點這里


 劃重點二

堆谷區:金邊富人區

堆谷區聚集了大量的柬埔寨華人,柬埔寨華人多為早一輩到柬埔寨做生意的,經過多年的耕耘大部分都躋身于柬埔寨的富裕階層。隨著堆谷區永旺二期(類似萬達)的開業,該區域的房產價格也是飛速上漲。該區域的598路擴寬,未來與新修建的通往亞運會運動場的高速公路接軌。

走在堆谷區,隨處可見大量豪車,以及道路兩旁富人自建的各種豪華別墅。這應該是金邊別墅最集中,最豪華的地段除了永旺商城二期之外,今年堆谷區還將建設其他購物商城,如盛購物中心。根據最近的公告,泰國中央集團也將在堆谷區投資


堆谷區推薦項目:TK星鼎國際

TK星鼎國際項目是中國開發商背景,地段算是堆谷區核心,旁邊是地標建筑TK電視塔樓下便是金邊最好的街區式購物中心TK Avenue世界,目前價格在2000美元左右建面價,當地人購買的也不少。

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TK星鼎國際詳細項目介紹點這里


劃重點三

洪森大道:金邊的ING新城區

沿著洪森大道的ING新城片區,是現任總理洪森重點打造的區域,該區域有大片的空地像一張白紙,最適合做整體規劃,目前整個片區的規劃已定調,涵蓋高端住宅、商業綜合體、新CBD、小學、中學、高中、國際學校、大學、醫院、機關單位等全方面的配套。

目前已建成使用的ISPP金邊國際學校里面聚集了大量大使館派駐人員、政要、巨商的子女,包括洪森的孫女都在該校就讀。在建項目有炳發鉆石廣場商業綜合體,規劃項目有永旺三期。該區域有望成為金邊展示全新城市面貌的新城區。

但是該片區目前在租金收益方面未有面市的公寓出租,租金收益無從參考。鑒于項目交付時新區的配套各方面成熟度不足,保守估計租金收益率應該會在5%左右,但是該區域目前價格較低,有著較高的資產增值空間。該區域也聚集了柬埔寨當地、中國、馬來等各國開發商。

 

ING新城推薦項目:Urban Village

Urban Village 以低于周邊900美金一平米的售價占據絕對的優勢,開發商在社區周邊同時打造了金邊的“798”創意工廠。金邊的寫字樓供應量嚴重不足,導致金邊的寫字樓租金奇高,而創意工廠的租金則控制在12美金平米/月,吸引了大量的初創企業在這邊辦公,目前入住的包括有:建筑設計公司、多媒體創意公司、個人設計師等,截止今年底會有8-900人在此辦公,預計到明年底能容納2000人在此辦公,而這些從業人員將會是該項目的第一批租客。

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項目以開放互動的理念打造一個讓社區鄰里能更容易溝通交流的環境,樣板房設計也是以年輕現代簡潔的風格深受年輕人喜愛。目前價格在1800美元套內價,極具性價比。

Urban Village 詳細項目介紹點這里

另外,中國開發商富力地產在金邊的第一個項目金邊富力城也在這個區域,也可以了解一下。

金邊富力城 詳細項目介紹點這里


如何購買金邊房產

您可親至項目參觀考察,簽署購買協議,并于金邊開設銀行賬戶用于付款,由國內換匯至您的銀行帳戶付款。

如果您對金邊已有所了解,可直接在國內進行簽約和付款。同時項目提供了人民幣支付方案,您可致電15087648053 (同微信號)柬埔寨電話+855189005188詳細了解。

了解詳細戶型,以及索取更多項目信息和資料,請致電或微信15087648053 吳先生。

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